اخبار پولی مالی – بازار مسکن و به ویژه بازار اجاره، همواره یکی از مهمترین دغدغههای خانوارهای ایرانی بوده است. با نزدیک شدن به سال ۱۴۰۵، پرسش اساسی این است که اجارهبهای مسکن چه مسیری را طی خواهد کرد؟ یکی از مهمترین شاخصها برای تحلیل این بازار، نسبت قیمت ملک به اجاره است که نشان میدهد خرید ملک در مقایسه با اجاره کردن چه وضعیتی دارد. این مقاله میکوشد با نگاهی جامع به متغیرهای کلان اقتصادی و با تأکید ویژه بر این نسبت، تصویری روشن از چشمانداز بازار اجاره در نیمه نخست سال ۱۴۰۵ ترسیم کند.
Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!نسبت قیمت به اجاره (P/R) از تقسیم قیمت یک ملک بر اجاره سالانه آن به دست میآید. این شاخص نشان میدهد که چند سال اجاره برای بازگشت سرمایه خرید ملک لازم است. هر چه این نسبت بالاتر باشد، نشاندهنده آن است که خرید در مقایسه با اجاره گرانتر و توجیه اقتصادی کمتری دارد. بر همین اساس نسبت قیمت به اجاره در ایران در سال ۱۳۹۹ به اوج تاریخی خود یعنی حدود ۳۲ رسید. این بدان معنا بود که خریداران باید ۳۲ سال اجاره میدادند تا هزینه خرید ملک جبران شود. این نسبت بالا نشاندهنده حباب قیمتی در بازار مسکن و فاصله شدید میان قدرت خرید و قیمتها بود. اما بر اساس آخرین آمار موجود، این نسبت اکنون به ۱۷.۹ کاهش یافته که پایینتر از میانگین تاریخی ۱۹ است. این کاهش قابل توجه نشاندهنده آن است که قیمت مسکن نسبت به اجارهبها رشد کمتری داشته یا حتی کاهش یافته است به علاوه نمایانگر آن است که بازدهی اجاره از میانگین تاریخی ۵.۲ درصد، حدود ۰.۳ واحد درصد بیشتر شده و پتانسیل برای افزایش جهشی اجارهبها محدودتر شده است بدین ترتیب احتمال افزایش قیمت ملک وجود دارد. به عبارت دیگر، موجران نمیتوانند انتظار افزایشهای جهشی داشته باشند، چرا که نسبت قیمت به اجاره پایینتر از میانگین تاریخی، نشاندهنده محدودیت توان مستأجران است.
نسبت قیمت به اجاره پایین به چه معنا است؟
نسبت پایینتر از میانگین تاریخی (۱۷.۹ در مقابل ۱۹) به این معناست که خرید ملک نسبت به اجاره کردن مقرونبهصرفهتر است و به همین دلیل بازدهی اجاره برای سرمایهگذاران جذابتر شده (چون در ازای قیمت پایینتر ملک، اجاره دریافتی قابل توجه است. وموجران انگیزه کمتری برای افزایش شدید اجاره خواهند د اشت چرا که با ثبات نسبی قیمت ملک، افزایش بیش از حد اجاره ممکن است به خالی ماندن واحد منجر شود، این نسبت پایین، یکی از دلایلی است که کارشناسان رشد اجارهبها را نه همگام با نرخ تورم در سال ۱۴۰۵ بلکه محدود به ۲۰ تا ۳۰ درصد در نظر می گیرند.
تورم در ایران به عنوان مهمترین عامل تعیینکننده نرخ اجاره، وضعیت پیچیدهای را نشان میدهد. بر اساس آخرین آمارهای رسمی، نرخ تورم سالانه در ۱۴۰۴ به ۴۴.۶ درصد رسیده و تورم نقطهای ۶۰ درصد را پشت سر گذاشت. اما آنچه اهمیت ویژهای دارد، تورم خوراکیها با رقم ۸۹.۹ درصد است که نشان میدهد سبد معیشت خانوارها تحت فشار شدیدتری قرار دارد و این امر مستقیماً بر توان پرداخت اجاره تأثیر گذار خواهد بود.
بررسیهای آماری ۳۳ سال گذشته نشان میدهد که از ابتدای دهه ۹۰ به بعد رابطه تورم اجاره با تورم عمومی (با ضریب همبستگی ۰.۸۷) از رابطه آن با تورم مسکن (با ضریب همبستگی ۰.۶۳) قویتر بوده است. این تغییر به دلیل جهش تاریخی قیمت مسکن و صعود چشمگیر تورم عمومی در سالهای اخیر رخ داده و به این معناست که برای پیشبینی اجارهبها باید بیش از هر چیز به تورم عمومی توجه کرد.
به طور معمول دیگر متغییر تاثیر گذار بر نرخ اجاره مسکن، نرخ افزایش حقوق و دستمزد در بودجه های سنواتی دولت بوده است. بر اساس لایحه بودجه ۱۴۰۵، قرار است افزایش حقوق کارمندان دولت بهصورت ترکیبی و پلکانی معکوس اعمال شود. فرمول این افزایش شامل ۲۰ درصد افزایش ضریب حقوق به اضافه مبلغ ثابت ۳,۴۷۷,۰۰۰ تومان است. دامنه افزایش بین ۲۱ تا ۴۳ درصد متغیر بوده و بیشترین افزایش برای حقوقهای زیر ۲۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. حداقل افزایش برای حقوقبگیران حدود ۳۲ درصد برآورد میشود.
تاکنون مصوبه رسمی شورای عالی کار برای سال ۱۴۰۵ منتشر نشده، اما با استناد به روند سالهای گذشته (افزایش ۳۵ درصدی در ۱۴۰۳ و ۴۵ درصدی در ۱۴۰۴)، انتظار میرود افزایش حقوق کارگران در بازه ۳۵ تا ۴۵ درصد نسبت به سال ۱۴۰۴ قرار گیرد.
بر اساس انچه تا کنون درباره حقوق و دستمزد سال ۱۴۰۵ منتشر شده، مقایسه ارقام نشان میدهد حداکثر رشد دستمزد ۴۳ تا ۴۵ درصد خواهد بود، در حالی که حداقل تورم مورد انتظار ۴۵ تا ۵۰ درصد است. به نظر می رسد نتیجه این شکاف، کاهش قدرت خرید مستأجران و تداوم فشار بر بازار اجاره باشد. به عبارت ساده، درآمد مستأجران به اندازه تورم افزایش نمییابد، بنابراین توان آنها برای پرداخت اجارهبهای بالاتر کاهش پیدا می کند.در پایان سال ۱۴۰۴ نیز در برخی موارد سهم مسکن در سبد خانوار تا ۷۰ درصد برآورد می شود.
برآوردهای غیررسمی از نرخ تورم ۱۴۰۵ و متغییر حقوق و دستمزد، موید فشارهای اقتصادی بیشتر بر سبد مصرف خانوار ایرانی است. این برآورد ها از بدبین ( بالای ۱۰۰درصد) و واقع بین( حدود ۵۰ درصد) و خوشبین درجدود ۳۰ درصد را شامل می شود
بر اساس برآورد بدبینانه از نرخ تورم و تشدید تنشی سیاسی و اجتماعی، افزایش نرخ اجاره بین ۳۵ الی ۴۵ درصد رشد خواهد داشت. درصورت رخداد تورم واقع بینانه نیز رشد اجاره مسکن بین۲۰ تا ۳۰ درصد خواهد بود اما در صورت تحقق برآورد برآورد بد بینانه ، افزایش نرخ اجارهبها عددی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد را شامل خواهد شد.
بسیاری کارشناسان اعتقاد دارند که با توجه به فرسودگی توان مالی مستأجران و نسبت پایین قیمت مسکن به اجاره، رشد اجاره نمی تواند ماهیتی جهشی و انفجاری داشته باشد و از این منظر رشد اجاره در ۱۴۰۵در محدوده ۲۰ تا ۳۰درصد رخ خواهد داد.
یکی از ویژگی های محتمل بازار اجاره گرایش به قراردادهای کوتاه مدت یک ساله تا شش ماهه افزایش پیدا می کند. ویژگی دیگر این بازار رکود در جابهجایی ها خواهد بود به ترتیبی که مستأجراان به دلیل افزایش هزینهها، تمایل کمتری به جابهجایی خواهند داشت.
تأثیرپذیری بیشتر از تورم عمومی ویژگی بارز این بازار می تواند باشد، با توجه به ضریب همبستگی ۰.۸۷، به نظر می رسد نرخ تورم عمومی تعیینکنندهترین عامل در بازار اجاره خانه باشد.
از دیگر ویژگی های این بازار در ۱۴۰۵ می توان به رشد اجارهبها در مناطق حاشیهای و تثبیت نسبی نسبت قیمت به اجاره اشاره کرد.
در چشم انداز کلی می توان پیش بینی کرد که بازار اجاره مسکن در شش ماهه نخست سال ۱۴۰۵، بازاری سخت برای مستأجران خواهد بود. چرا که با وجود رشد اجارهبها احتمالاً از رشد ۳۰ درصدی سال ۱۴۰۴ فراتر نخواهد رفت، اما تداوم تورم عمومی در سطوح ۴۵ تا ۵۰ درصد و رشد دستمزدها در محدوده ۳۰ تا ۴۵ درصد، به معنای کاهش بیشتر قدرت خرید مستأجران.
نسبت قیمت به اجاره که به ۱۷.۹ کاهش یافته (پایینتر از میانگین تاریخی ۱۹)، نشاندهنده پتانسیل محدود برای رشد اجارهبهاست. این نسبت پایین، اگرچه برای مستأجران خبر خوبی نیست، اما نشان میدهد که موجران نمیتوانند انتظار افزایشهای نامتناسب و جهشی را داشته باشند، به ویژه این که تورم خوراکیها با ۸۹.۹ درصد، سهم عمدهای از هزینههای خانوار را بلعیده و توان پرداخت اجاره را کاهش داده است.
راهکارهای برونرفت از وضعیت، نامناسب بازر مسکن اگرچه دشوار اما روشن است، بازگشت به ثبات اقتصاد کلان از طریق کنترل نقدینگی، افزایش شفافیت در آمارهای رسمی برای بازسازی اعتماد عمومی، حمایت هدفمند از مستأجران کمدرآمد، رونق ساختوساز مسکن استیجاری و اصلاح ساختار بودجه برای کاهش وابستگی به درآمدهای نفتی و چاپ پول. تا زمانی که این اصلاحات ساختاری انجام نشود، بازار اجاره مسکن در ایران همچنان تحت فشار تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها باقی خواهد ماند./اخبار پولی مالی
