به گزارش شبکه اطلاعرسانی طلا و ارز، بازار مسکن ایران در یکی از پیچیدهترین مقاطع تاریخی خود ایستاده است؛ بازاری که از یکسو زیر فشار تورم مزمن اقتصاد قرار دارد و از سوی دیگر درگیر رکودی عمیق در ساختوساز و معاملات است. طی سالهای اخیر، کاهش قدرت خرید خانوار، افت درآمد سرانه، ریسکهای سیاسی و عقبنشینی رشد اقتصادی، صنعت ساختمان را به نقطهای رسانده که نه توان جذب سرمایه جدید دارد و نه پاسخگوی تقاضای مصرفی است. در چنین فضایی این پرسش بیش از هر زمان دیگری مطرح میشود: اگر تورم همه بازارها را درنوردیده، چرا مسکن هنوز واکنش جهشی نشان نداده و آیا این سکون قیمتی پایدار است؟
موتور خاموش بخش مسکن در اقتصاد کلان
در پنل تخصصی «تابآوری بخش مسکن و ساختمان در دوره ریسکهای سیاسی» در دومین همایش «چشمانداز صنعت ساختمان ایران»، تیمور رحمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی دانشگاه تهران، با نگاهی کلان به این پرسش پاسخ داد. به گفته او، فعالیت حقیقی بخش مسکن که نمود اصلی آن در ساختوساز دیده میشود، همچنان کمتحرک باقی خواهد ماند، چراکه محرکهای بنیادین آن در اقتصاد ایران تضعیف شدهاند.
رحمانی توضیح داد که بازدهی بازار مسکن در سالهای اخیر از سایر بازارهای دارایی عقب افتاده و همین موضوع، سرمایهها را به سمت گزینههای زودنقدشونده سوق داده است. با این حال او تأکید کرد که تداوم تورم و تشدید آن، در نهایت زمینه تحرک قیمتی مسکن را فراهم میکند، هرچند این تحرک لزوماً همزمان با رونق معاملات نخواهد بود.
از نگاه این اقتصاددان، عامل کلیدی در جنبوجوش مسکن «رشد قدرت خرید حقیقی کل اقتصاد» است؛ عاملی که در ایران بیش از هر چیز به درآمد حقیقی نفت وابسته است. بررسی دادههای شصتساله نشان میدهد که سرمایهگذاری بخش خصوصی در مسکن همحرکتی معناداری با درآمد حقیقی نفت دارد. زمانی که این درآمد افزایش یافته، ساختوساز جان گرفته و با افت آن، رکود بر بازار مسکن سایه انداخته است.
نرخ ارز، قدرت خرید و محدودیت سیاست پولی
رحمانی با اشاره به رابطه نرخ ارز حقیقی و سرمایهگذاری ساختمانی گفت افزایش نرخ ارز حقیقی به تضعیف قدرت خرید واقعی و افت سرمایهگذاری در مسکن منجر میشود. در مقابل، کاهش آن میتواند فضا را برای بازگشت سرمایه مهیا کند. او همچنین تصریح کرد که برخلاف تصور رایج، رشد نقدینگی و خلق پول در بلندمدت نقش پررنگی در تحریک ساختوساز نداشته و بدون تزریق قدرت خرید حقیقی، سیاستهای پولی بهتنهایی قادر به ایجاد رونق پایدار در این بخش نیستند.
مالیات؛ چاقویی که رکود را عمیقتر میکند
در ادامه این نشست، غلامرضا سلامی با تمرکز بر سیاستهای مالیاتی، هشدار داد که مالیاتهای نادرست میتوانند فشار مضاعفی بر عرضه مسکن وارد کنند. به گفته او، اگرچه بسیاری از مالیاتهای حوزه مسکن در سایر کشورها نیز وجود دارد، اما تفاوت شرایط اقتصادی ایران باعث شده اجرای این سیاستها به نتایجی معکوس منجر شود.
سلامی مالیات بر خانههای خالی را نمونهای از سیاستگذاری نامتناسب دانست که به کاهش تقاضای بالفعل، افت انگیزه سرمایهگذاران و در نهایت کاهش عرضه میانجامد. او همچنین ایرادات مالیات بر عایدی سرمایه را برشمرد و تأکید کرد که در ایران، برخلاف کشورهای پیشرفته، تورم بهطور کامل از عایدی کسر نمیشود و همین موضوع، سرمایهگذاری مولد را تنبیه میکند. از نگاه او، حذف معافیتهای مالیاتی در حوزه اجارهداری و ساخت واحدهای مطابق الگوی مصرف، میتواند بخش مهمی از تقاضا را از بازار مسکن خارج کند.
جابهجایی تقاضا؛ از تهران به حاشیه
در بخش دیگری از همایش، حسین عبدهتبریزی به تغییر جغرافیای تقاضای مسکن اشاره کرد. دادهها نشان میدهد طی دو سال اخیر، مناطق جنوبی تهران و شهرهای حاشیهای بیشترین رشد قیمتی را تجربه کردهاند؛ رشدی که نه از رونق، بلکه از مهاجرت اجباری خانوارها به دنبال کاهش توان خرید ناشی میشود. به گفته او، با وجود رشد اسمی قیمتها، سرعت افزایش قیمت مسکن در اغلب مناطق همچنان کمتر از تورم عمومی بوده و این به معنای جاماندگی ملک از تورم است.
فرار سرمایه و قفل معاملات
فرید قدیری، دبیر بخش مسکن روزنامه «دنیای اقتصاد»، تصویر روشنتری از عمق رکود ارائه داد. او از سقوط کمسابقه تعداد معاملات، افت شدید سرمایهگذاری واقعی و کاهش تیراژ ساخت مسکن در تهران سخن گفت و تأکید کرد که نااطمینانی سیاسی و بازدهی پایین مسکن نسبت به طلا، ارز و بورس، سرمایهها را از این بازار گریزان کرده است.
قدیری یادآور شد که مسکن یک سرمایهگذاری بلندمدت است و در شرایط بیثباتی، طبیعی است که سرمایهگذاران به داراییهای سریعالنقد پناه ببرند؛ رفتاری که رکود مسکن را عمیقتر و طولانیتر میکند.
جمعبندی؛ تورم میرسد، اما چگونه؟
مجموع این شواهد نشان میدهد که تورم دیر یا زود به بازار مسکن میرسد، اما نه به شکل یک رونق فراگیر و همزمان. رشد شتابان نقدینگی اجازه نمیدهد قیمت اسمی مسکن برای مدت طولانی ثابت بماند، اما ریسکهای سیاسی، ضعف قدرت خرید و سیاستگذاری نادرست، این اثر را بهصورت نامتوازن و منطقهای بروز میدهد. در چنین شرایطی، مسکن بیش از آنکه پیشران رشد اقتصادی باشد، به آینهای از ناکارآمدیهای اقتصاد کلان تبدیل شده است؛ بازاری که تورم را با تأخیر جذب میکند، اما هزینه آن را مستقیماً بر معیشت خانوارها تحمیل میکند.
