به گزارش شبکه اطلاعرسانی طلا و ارز بازار مسکن تهران در آبانماه به سکوتی فرو رفته که بیش از آنکه آرامشبخش باشد، رنگی از نگرانی دارد. معاملات به کمترین سطح خود در سالهای اخیر رسیده و دو سوی بازار (خریدار و فروشنده) در موقعیتی تدافعی ایستادهاند. خریداران به دلیل کاهش قدرت خرید و بیاعتمادی به آینده اقتصادی کشور، از ورود به قراردادهای بزرگ پرهیز میکنند، و فروشندگان نیز حاضر نیستند در شرایط ناپایدار اقتصادی، با قیمتهای پایینتر معامله کنند.
در ظاهر، این وضعیت ممکن است نشانهای از ثبات به نظر برسد، اما کارشناسان آن را نشانهای از «رکود تورمی ساختاری» میدانند؛ دورهای که در آن، حجم معاملات کاهش مییابد ولی قیمتها در سطح بالا قفل میشوند. به گفته تحلیلگران، سکوت بازار مسکن تهران نه از سر آرامش، بلکه نتیجه برخورد دو نیروی متضاد است: رکود تقاضا و گرانی ساختاری. بازاری که نه میریزد و نه میجنبد، اما در عمق خود، حامل فشاری است که میتواند در آینده نزدیک به بحران تبدیل شود.
ریشه بحران؛ وقتی سیاستگذاری به گرانی ساختاری دامن میزند
پشت این سکوت سنگین، مجموعهای از سیاستهای انقباضی و خطاهای ساختاری نهفته است که بازار مسکن را به مرحلهای از «قفلشدگی» رساندهاند. در شرایطی که انتظار میرفت کاهش تقاضا و رکود معاملات، زمینهای برای تعدیل قیمتها فراهم کند، سیاستهای محدودکننده در حوزه شهرسازی و عرضه زمین، مسیر را بر هرگونه کاهش واقعی قیمت بستند.
هادی سرخوش، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با اقتصاد۲۴ تأکید کرده است که سیاستهای شورای عالی شهرسازی با محدود کردن زمینهای قابل ساخت، عملاً بازار را از نفس انداختهاند. این محدودیتها ارزش زمین را به شکل تصاعدی افزایش داده و باعث شده حتی پروژههایی که با هدف کنترل قیمت و تولید انبوه آغاز شدهاند، در نهایت به دلیل هزینه سنگین زمین، در طبقه قیمتی بالا قرار گیرند.
در کنار آن، تورم عمومی در نهادههای ساختمانی مانند فولاد، سیمان و دستمزدها، فشار مضاعفی بر هزینه ساخت وارد کرده است. این ترکیب از کمبود زمین، گرانی مصالح و تعرفههای بالا، موجب شده است که «قیمت تمامشده» هر واحد مسکونی همواره چند گام جلوتر از قدرت خرید مردم حرکت کند. در نتیجه، حتی اگر تقاضا افت کند، قیمتها به دلیل همین فشار ساختاری پایین نمیآیند؛ چرا که ریشه گرانی نه در هیجان بازار، بلکه در سیاستگذاری و ساختار تولید مسکن است.
نقدینگی سرگردان و سرمایهگذاران محتاط؛ سوخت پنهان گرانی
در حالیکه بازار مسکن تهران از بیرون در رکود فرو رفته، از درون هنوز با سوختی آرام اما مداوم تغذیه میشود: نقدینگی سرگردان.
به گفته کارشناسان، سرمایههایی که از بازارهای موازی مانند بورس و ارز عقبنشینی کردهاند، اکنون با احتیاط وارد حوزه مسکن میشوند؛ نه برای کسب سود کوتاهمدت، بلکه برای حفظ ارزش پول در برابر تورم. همین سرمایههای محتاط، هرچند کمحجم، مانع از افت محسوس قیمتها شدهاند و نوعی «گرانی تثبیتشده» را رقم زدهاند.
این پدیده بهویژه در مناطق شمالی تهران و پروژههای لوکس بیشتر دیده میشود؛ جایی که خریداران، نگاه مصرفی ندارند و بیشتر به دنبال حفظ ارزش داراییهای خود هستند. این رفتار باعث شده بازار، حتی در رکود، از سقوط واقعی مصون بماند. در واقع، جریان نقدینگی سرگردان بهجای آنکه نقش محرک رشد را بازی کند، به ترمز سقوط قیمتها تبدیل شده است.
در همین حال، افزایش هزینه فرصت سرمایهگذاری در بخشهای مولد و تولیدی، سرمایهگذاران را بیش از پیش به سمت داراییهای فیزیکی سوق داده است. نتیجه این روند، بازاری است که از بیرون بیجان به نظر میرسد، اما در لایههای زیرین آن، نیرویی آرام در حال حفظ گرانی است — نیرویی که مانع از بازگشت طبیعی قیمتها به سطوح تعادلی میشود.
وامهای بیاثر و خریداران خسته؛ قفل دوطرفه در بازار
در حالیکه سرمایهگذاران بزرگ با نگاهی تدافعی همچنان در بازار باقی ماندهاند، خریداران واقعی ــ خانوارهای متوسط و حتی دهکهای بالاتر ــ عملاً از گردونه خرید خانه کنار رفتهاند. نرخ بهره وامهای مسکن، اگرچه روی کاغذ پایینتر از تورم عمومی است، اما در مقایسه با درآمد واقعی خانوارها، غیرقابلتحمل است. بازپرداخت اقساط چندمیلیونی در شرایطی که حقوق ثابت رشد چندانی نداشته، باعث شده تسهیلات بانکی دیگر نقشی در تحریک تقاضا نداشته باشند.
به بیان دیگر، قدرت خرید فرو ریخته و امید به خانهدار شدن نیز در حال فرسایش است. بخش عمدهای از متقاضیان مصرفی اکنون تنها نظارهگر بازارند؛ بازاری که در آن، فروشنده حاضر به کاهش قیمت نیست و خریدار توان پرداخت ندارد. این تقابل، بازار را به وضعیتی شبیه «یخزدگی معاملاتی» رسانده است؛ نه خریدی انجام میشود و نه قیمتی جابهجا.
از سوی دیگر، هزینههای بالای ساختوساز و قیمت زمین نیز به هیچ سازوکاری برای کاهش قیمت اجازه نمیدهد. نتیجه آن است که بازار مسکن در یک تله دوگانه گرفتار شده: از بالا با فشار هزینه و از پایین با ضعف تقاضا. در چنین وضعیتی، هرچند معاملات محدود میشوند، اما قیمتها در همان سطح بالا تثبیت میمانند — ثباتی ظاهری که در واقع نشانه بحران است، نه آرامش.
تحلیل نهایی؛ ثباتی خطرناک در آستانه فروپاشی تعادل
بازار مسکن تهران اکنون در تعادلی ناپایدار ایستاده است؛ تعادلی که نه حاصل سلامت بازار، بلکه نتیجه خستگی خریداران، مقاومت فروشندگان و فشار سیاستهای غلط است. قیمتها در ظاهر ثابت ماندهاند، اما پشت این ثبات، تورمی مزمن در جریان است که هر لحظه میتواند دوباره شعلهور شود.
کارشناسان هشدار میدهند که این «سکوت سنگین»، نه نشانه پایان بحران، بلکه مرحلهای از رکود تورمی پایدار است که میتواند تا سالهای آینده ادامه یابد. متغیرهای کلان اقتصاد از نرخ ارز و حجم نقدینگی گرفته تا سیاستهای بودجهای دولت و چشمانداز تحریمها تعیینکننده آینده بازار خواهند بود. هرگونه نوسان در این متغیرها میتواند این ثبات ظاهری را در هم بشکند و مسیر قیمتها را دگرگون کند.
در واقع، تهران امروز بر لبه تیغی از رکود و تورم حرکت میکند. اگر عرضه مؤثر مسکن و سیاستهای حمایتی از تولید و خرید مسکن فعال نشود، این شهر ممکن است به دورهای از «رکود تورمی ساختاری» وارد شود؛ دورهای که در آن خانه نه کالای مصرفی، بلکه ابزار حفظ ارزش پول میشود و رؤیای خانهدار شدن برای بسیاری از ایرانیان، بیش از هر زمان دیگری دور از دسترس خواهد بود.
